ペアローンの諸費用はいくら？単独ローンとの差額と登記費用・手数料の内訳相場

「ペアローンは諸費用が倍」は半分誤解だ。倍になるのは、契約の本数単位でかかる費目だけ。

「ペアローンは諸費用が2倍」は半分誤解。まず全体の内訳から

ペアローンを検討すると必ず出てくるのが「契約が2本になるから諸費用も2倍」という話。結論から言うと、これは半分誤解だ。住宅購入の諸費用は「借入額に比例する費目」と「契約の本数単位でかかる費目」に分かれる。2本にして増えるのは後者だけ。ここを分けずに総額のイメージだけで判断すると、選択を誤る。

そもそも住宅購入の諸費用は、新築で物件価格の3〜7％、中古で6〜9％程度が目安と言われる（仲介手数料の有無で変わる）。このうちローンに紐づく部分だけが、ペアローンにするかどうかで動く。まず全体を一枚で押さえる。

数字はいずれも一般的な目安で、金融機関・商品によって幅がある。見るべきポイントは一つ。その費目は「借入額比例」か「本数単位」か。この目で見積書を読めば、ペアローンで増える金額は自分で概算できる。

費目別に見る。増えるのは「本数単位」の費目だけ

差額の正体を費目ごとに潰していく。

事務手数料：定率型なら差はほぼゼロ、定額型なら2本分

ネット銀行を中心に多い定率型（借入額×2.2％が代表的）は、5,000万円を1本で借りても2,500万円×2本で借りても、合計はほぼ同じになる。一方、定額型（1本あたり3.3万〜33万円など）を採る金融機関では、素直に2本分かかりやすい。同じ銀行でも定率型と定額型を選べる場合、定額型は金利が上乗せされる設計が多い。手数料単体でなく総支払額で比較すること。

印紙税：書面契約なら2通分。電子契約という抜け道がある

金銭消費貸借契約書に貼る印紙は、借入1,000万円超5,000万円以下で1通2万円、5,000万円超1億円以下で1通6万円（2026年時点）。ペアローンは契約書が2通になるので、書面契約ならこれが2通分。ただし借入額も2本に割れるため、たとえば夫婦で2,500万円ずつなら2万円×2通=4万円で、単独5,000万円の2万円との差は2万円。逆に単独で6,000万円借りると1通6万円なので、3,000万円×2本（2万円×2通）のほうが安くなる逆転すらある。さらに電子契約を選べば印紙税はかからない扱いが一般的だ（代わりに電子契約手数料を取る金融機関もある）。

団信：保険料そのものより「上乗せ特約×2人」を見る

団信の基本保障は金利込みの商品が多く、これ自体で諸費用が倍になるわけではない。効いてくるのは、がん団信や全疾病保障などの上乗せ特約を二人とも付けたとき。金利+0.1〜0.3％程度の上乗せが二人分の借入に乗るため、初期費用ではなく総返済額の差として現れる。「夫は手厚く、妻は基本のみ」のような非対称な設計も可能で、ここは世帯の保険全体と合わせて決める話になる。

登記費用の中身。2倍になりやすいのは税金ではなく報酬

「ペアローンは登記費用が2倍」という説明もよく見るが、これも中身を分けると正確になる。登記費用は登録免許税（税金）と司法書士報酬の合計だ。

抵当権設定の登録免許税は原則、債権額×0.4％（一定の住宅用家屋の軽減措置に該当すれば0.1％）。ペアローンでは夫と妻それぞれの借入に抵当権を設定するが、税額は債権額に対する比率で決まるため、2本に分けても合計はほぼ変わらない。5,000万円×0.4％も、2,500万円×0.4％×2本も、同じ20万円だ。

2倍に近づきやすいのは司法書士報酬のほう。抵当権設定登記が2件になるぶん、1件あたり3〜10万円程度の報酬が加算されやすい。ただし同一物件・同一決済での同時申請なら、2件目を割り引く事務所も少なくない。報酬は自由化されており事務所ごとに差が大きいので、提携司法書士の見積をそのまま受け取る前に内訳を確認し、必要なら相見積を取っていい。

なお、所有権の登記（保存・移転）は夫婦共有にすること自体で税額が変わるわけではない。持分割合をどう置くかは諸費用ではなく贈与税の論点で、出した資金と持分を揃えるのが基本線になる。詳しくは持分割合の決め方で整理している。

単独・収入合算・ペアローン、諸費用はこう違う

借り方3タイプを諸費用の観点だけで並べると、こうなる。

諸費用の安さだけで選ぶなら収入合算（1本）が有利に見える。だが収入合算には団信が合算者に及ばない急所があり、控除も連帯保証型では一人分で終わる。諸費用は借り方選びの一要素であって、決定打ではない。3タイプの本質的な違いはペアローン・収入合算・連帯債務の比較記事で潰しているので、セットで読んでほしい。

節約できる費目、できない費目

差額を確認したら、次は詰められる場所を詰める。効く順に並べる。

1. 電子契約を選ぶ。書面の印紙税（2通で最大12万円）がかからない扱いが一般的。電子契約手数料（1件1万円強など）を取る金融機関もあるので、差し引きで確認する。
2. 手数料タイプを総支払額で選ぶ。定率型・定額型を選べる場合、定額型は金利上乗せとのセットが多い。「初期費用が安い方」ではなく、返済期間全体の総額で比較する。繰上返済や住み替えで早期に完済する可能性が高いなら、結論が変わることもある。
3. 司法書士報酬の内訳を確認する。設定2件分の加算や日当・立会料の重複がないか見積を読み、大きければ相見積を取る。数万円単位で動く。
4. 上乗せ団信は二人一律にしない。収入構成と既加入の保険を見て、必要な側にだけ厚くする。

一方、登録免許税や不動産取得税などの税金部分は、本数をどう組んでも原則削れない。ここを「値引き」しようとする営業トークがあれば、別の何かに乗っている。削れない費目を早めに固定費として受け入れ、削れる費目に交渉と比較の時間を集中するのが正しい配分だ。

増えた諸費用と控除、どちらが大きいかで決める

ここまでで、ペアローンの諸費用の増分は「本数単位の費目の合計」だと分かった。定率型×電子契約なら数万円、定額型手数料や特約次第では数十万円。では、その増分を払ってでもペアローンにする価値はあるか。

比べる相手は、夫婦二人分の住宅ローン控除だ。二人とも十分な所得税・住民税を納めている世帯では、控除枠が二人分立つ効果が諸費用の増分を上回るケースが多いと言われる。ただし借入額が一人分の控除上限に収まる程度なら、二本に割る意味は薄れ、増えた諸費用だけが残ることもある。控除の年数・限度額・対象住宅の要件は2026年時点の制度であり、改正で動くため、最新は国税庁の公式情報で確認してほしい。共働きの控除の組み方は住宅ローン控除2026年版に詳しい。

手順はシンプルだ。①見積書の費目を「借入額比例」と「本数単位」に仕分けて増分を出す。②夫婦それぞれの所得税額から控除の効果を概算する。③二つを並べて大きい方を取る。借入配分と持分の置き方で結果は変わるので、無料のペアローン診断で自分たちのケースの目安をつかんでから、金融機関と専門家に個別の数字を当てるのが早い。

※本記事の税率・手数料・控除の扱いは2026年時点の一般的な内容・目安です。最新は国税庁・法務局など公式情報や専門家へご確認ください。