年収1500万円の住宅ローン、借入可能額・月々返済・安全圏の目安

合算して上限まで借りるのではなく、「片方の収入が一定期間なくても破綻しない」水準に抑える。

年収1,500万円の借入可能額 早見表（審査返済比率×審査金利×35年）

金融機関が「貸せる額」を出すときの基本は、返済負担率（返済比率）からの逆算です。年間返済額が額面年収の何%までかという上限を置き、そこから借りられる元本を割り戻します。参考までに、住宅金融支援機構のフラット35は、すべての借入れを合算した総返済負担率の基準を年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下と公表しています（出典：住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件）。民間の金融機関は基準も審査に使う金利も公表しておらず、実際の適用金利より高い「審査金利」で計算するのが一般的とされます。

そこで本記事では、審査返済比率を30%と35%、審査金利を3.0%・3.5%・4.0%、返済期間を35年（420回）と置いて、年収1,500万円の借入上限を実際に計算しました。式は次のとおりです。

年間返済上限 ＝ 年収 × 審査返済比率
月々返済係数 ＝ r(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)　　r＝月利（年利÷12）、n＝420
借入上限 ＝ 年間返済上限 ÷ (12 × 月々返済係数)

※年収1,500万円・元利均等・ボーナス返済なし・住宅以外の借入ゼロ・返済期間35年の前提で計算した参考値（10万円単位に丸め）。本表は前提を明記した参考値であり、実際の借入可能額は金融機関の審査によります。

表の読み方はシンプルです。比率が5ポイント違えば上限は約1,600万円、審査金利が1ポイント違えば約1,300万〜1,500万円動く。「年収1,500万円ならいくら借りられるか」の答えは、金融機関がどの比率とどの金利で見るかで、8,000万円台から1億円超まで幅があるということです。マイカーローンや奨学金、カードローンの返済があれば、その年間返済額は年間返済上限から先に差し引かれ、上限はその分縮みます。年収倍率で見たときの都心の相場感は都心マンション、世帯年収でいくら借りられる？年収倍率の現実に譲ります。

手取りベースで見る、月々返済の目安

早見表の数字は「貸せる上限」であって、「払える額」ではありません。審査は額面年収を基準にしますが、年収1,500万円の手取りは、所得税・住民税・社会保険料を控除すると、世帯構成や控除の状況次第でおおむね1,050万〜1,150万円程度に収まることが多い。月にすると87.5万〜95.8万円です。ここに返済比率を当てると、月々返済の目安はこうなります。

※手取り額は本記事の前提値。実際の手取りは扶養・控除・社会保険の加入状況で変わります。返済額には管理費・修繕積立金・固定資産税の月割りを含めて考えてください。

早見表の「月々返済上限」37.5万〜43.8万円と、この表の20%の17.5万〜19.2万円を並べてみてください。審査が許す額と、家計が回る額の差は月に20万円前後あります。額面ベースの返済比率35%は、手取りで見れば40%を超えることもある。その水準では、他の支出を相当切り詰めなければ回りません。

「借りられる額」と「払える額」がズレる三つの理由

「これだけ収入があるのだから、上限まで借りても問題ない」と考えたくなるかもしれません。しかし高年収世帯ほど、次の三点が家計を静かに圧迫します。

1. 額面と手取りの差が大きい

高年収帯は税・社会保険の負担率が高く、額面が伸びるほどには手取りが増えません。審査基準は額面年収を基準にしていて、世帯が実際に手にするお金の量を見ているわけではないのです。

2. 生活コストが収入に比例して膨らんでいる

都心・近郊で共働きをする世帯では、家事・育児を外部サービスに委ね、職住近接の物件を選ぶなど、時間を買う支出が自然と積み上がります。これは贅沢ではなく合理的な選択です。だからこそ収入が高いほど膨らみやすく、「高年収だが固定費も高い」状態に陥りやすい。可処分の余白は、年収の数字から想像するほど大きくありません。

3. これから増える支出が織り込まれていない

審査は現時点の収入と返済額で判断されますが、家計は止まらず動きます。とりわけ教育費は子どもの成長とともに増し、私立進学・塾・習い事が重なる時期には家計の様相が一変する。住宅ローンは20〜35年に及ぶ長期契約です。「今は払える」ではなく「最も支出が集中する時期にも払えるか」で見る必要があります。

安全圏の出し方：払える額から逆算する5つのステップ

物件価格から考え始めると、欲しい家に予算を合わせる発想に流れます。順序を逆にして、払える額から借入額を導く。これが安全圏を出す王道です。

1. 世帯の手取り月収を確定する。賞与は含めず、毎月安定して入る額だけで計算します。賞与を当て込んだ返済設計は、業績変動で容易に崩れるためです。
2. 無理なく払える住居費の上限を決める。手取りの20〜25%を起点に、現在の家賃や貯蓄ペースと照らして「これなら続けられる」と確信できる金額を出します。
3. 住居費からローン返済額を切り出す。マンションなら管理費・修繕積立金、戸建てなら将来の修繕積立や固定資産税の月割りを差し引いた残りが、ローンに回せる月返済額です。ここを見落とすと住居費が想定を超えます。
4. 月返済額から借入可能額を逆算する。金利と返済期間を当てはめ、その月返済額で借りられる元本を試算します。式は早見表と同じです。金利は現在値だけでなく、やや高めの想定でも計算し、双方が許容範囲に収まるかを確認します。
5. 頭金を足して物件価格の上限とする。借入可能額に頭金を加えた額が、諸費用を別に確保したうえでの物件価格の上限です。物件探しの予算は、ここで初めて確定します。

この順序で進めれば、「審査で出た上限」ではなく「自分たちの家計が支えられる上限」が見えてきます。両者の差は、数千万円に及ぶこともあります。

固定費が重い世帯（保育・送迎・外部サービスへの支出が多い等）は、上限値ではなく下限寄り、つまり手取りの20%前後を目標に置くと安定します。逆に固定費が軽く貯蓄率の高い世帯であれば、もう少し踏み込む余地があります。

ペアローン・収入合算で上限を上げたときの耐久力

年収1,500万円の世帯では、夫婦の収入を合わせて借入枠を広げるペアローンや収入合算を検討する場面が多くあります。ペアローンは夫婦それぞれの年収で別々に審査されるため、上限は二人分の合計で伸びます。収入合算の例として、住宅金融支援機構のフラット35では、合算できるのは合算者の年収の全額までで、合算額が合算者の年収の50%を超える場合は借入期間が短くなる場合があると定めています（出典：住宅金融支援機構【フラット35】収入合算）。希望の物件に手が届きやすくなる一方で、押さえるべき点があります。

• リスクも二人分になる。世帯収入を前提に上限まで借りると、どちらか一方の収入が途切れただけで返済が一気に苦しくなります。
• 団体信用生命保険の保障範囲を確認する。ペアローンは原則、それぞれが自分の借入分に保険をかける形になり、一方に万一のことがあっても、もう一方の返済は残ります。商品によって取り扱いが異なるため、契約前に必ず確認してください。
• 働き方の変化に弱い。長い返済期間のなかでは、転職・独立・時短勤務など働き方が変わる局面が必ず訪れます。二人がフルで働き続ける前提の設計は、想定が崩れたときに余白を持ちません。

合算して上限まで借りるのではなく、「片方の収入が一定期間なくても破綻しない」水準に抑える。これが、世帯としての耐久力で線を引くということです。組み方ごとの控除・団信の違いはペアローンのメリット・デメリットと収入合算・連帯債務の違い、審査で片方が止まったときの対処はペアローンの仮審査に落ちる理由と、落ちた後の次の一手にまとめています。

教育費・金利上昇・収入の途切れ、3つのリスクを先に置く

逆算した数字をさらに堅牢にするために、次の三点を事前に織り込んでおきます。

教育費のピークを先に置く

進路によって幅はありますが、教育費は中学から大学にかけて重くなり、複数の子が重なる時期に負担が集中します。「いちばんお金がかかる年に、その返済額を払い続けられるか」を一度シミュレーションしておけば、今の余裕が将来も続くかが見えてきます。

変動金利は「上がった場合」で耐久力を測る

変動金利は当初の返済額を抑えられますが、金利が上昇すれば返済額も増えます。借入時点の低い金利だけで安全圏を判断せず、金利が一定程度上がった想定でも返済比率が許容内に収まるかを確認しておく。固定金利との比較は、金利動向の見通しや世帯のリスク許容度によって判断が分かれるため、変動金利と固定金利の判断フローもあわせて読んでください。

収入の途切れに備える

共働きを前提にした借入は、片方の収入が育休・転職・体調などで一時的に途切れたとき、重くのしかかります。「片方の収入だけでも、最低限の期間は返済を続けられるか」を一つの安全ラインに据えれば、世帯としての耐久力で線が引けます。

まとめ：早見表は入口、線を引くのは手取り

年収1,500万円の住宅ローンは、審査上は8,000万円台から1億円超まで枠が出ます。ただし貸せる額は額面の返済比率で機械的に決まり、世帯が実際に手にする手取りも、これから増える支出も、そこには反映されていません。

安全圏を見極める道筋は明快です。手取りベースの返済比率（目安は20%前後、月17.5万〜19.2万円）を起点に、毎月払える額から借入額と物件価格を逆算する。そして教育費のピーク、金利上昇、収入の途切れという三つの将来リスクを先に織り込む。この順序を守るだけで、「借りられる額」に引きずられて家計を傷める失敗は、大きく減らせます。判断の質こそが、長期にわたって暮らしの余白を決めます。

なお、税率・社会保険料率・各種控除や住宅関連の制度は執筆時点の一般的な内容にもとづくものであり、改正によって変わります。実際の借入額や返済計画は、最新の公式情報を確認のうえ、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に個別の事情を相談して決めることをおすすめします。自分たちの適正額に当たりをつける段階では、診断を出発点にしてもよいでしょう。