住み替え・売却の進め方、共働きが失敗しないために

住み替えがうまくいくかどうかは、買う家ではなく「今の家を売るのと次の家を買うのを、どの順番で進めるか」でほぼ決まります。

最初に決めるのは「どの家を買うか」ではない

就学のタイミング、二人目、在宅勤務の定着、親との距離。家を見直したくなる時期は、なぜか仕事も子育ても一番回らない時期と重なる。そして多くの人が、ここでいきなりポータルサイトを開いて物件を眺め始める。これが最初のつまずきです。

住み替えがうまくいくかどうかは、買う家ではなく「今の家を売るのと次の家を買うのを、どの順番で進めるか」でほぼ決まります。順番を決めないまま気に入った物件を見つけてしまうと、もう冷静には引き返せません。二重ローンや仮住まいといった、本来は避けられた負担を、勢いで背負うことになる。だから物件より先に、順番の話をします。

動く前に出す、たった二つの数字

順番を決めるのに、複雑な計算はいりません。手元に揃えるのは数字二つだけです。

1. ローンの残債

金融機関の会員ページか、毎年届く残高証明書を見れば、いま残っている借入額が分かります。完済まであといくら。ここが出発点です。

2. 今の家の査定額

不動産会社に査定を頼むと、おおよその売却可能額が見えます。会社ごとに数百万単位で差が出るのは普通のこと。一社の高い数字に舞い上がらず、上限と下限の幅で持っておく。査定額は営業トークの入口でもあるので、いちばん高い一社ではなく、説明が具体的だった会社を信じるくらいでちょうどいい。

この二つの差、「売却額 −(残債+売却諸費用)」が、次の家の頭金に回せるざっくりの金額です。仲介手数料や登記費用で売却額の数%は消えるので、満額が手元に残るわけではありません。売却額が残債を下回る状態が「オーバーローン」。この場合は不足分を自己資金で埋めるか、住み替えローンを検討するしかなく、選べる道は一気に狭まります。だからこそ最初に、差額がプラスかマイナスかだけは見ておく。それだけで進路の半分は決まります。

売り先行か、買い先行か

進め方は二つに一つ。それぞれ得意な世帯がはっきり違います。

判断軸は一行で済みます。売却額が確定しないと不安で動けない、二重ローンは絶対に嫌だ——ならば売り先行。つなぎ資金に余裕があり、妥協せず物件を選びたいなら買い先行。それだけです。

迷っているなら、共働きには売り先行を勧めます。理由は資金より時間です。買い先行は「早く売れなかったらどうしよう」という不安を、毎朝の通勤と寝かしつけの合間に抱え続けることになる。その心理的なコストは、見積もりに載らないぶん厄介です。先に売って現金と数字を確定させてしまえば、残った力を次の家探しに全部使える。買い先行が向くのは、二重ローンの数ヶ月を笑って払える資金力があり、かつ欲しいエリアと物件像がもう固まっている世帯だけ。そこに当てはまらないなら、自由度より確実性を取るほうが後悔は少ない。

仮住まいも二重ローンも嫌な人へ ―「同時決済」

どちらの負担も避けたい。その人が狙うのが、売却と購入の引き渡しを同じ日に合わせる「同時決済(同日決済)」です。引っ越しは一回、つなぎ資金は最小限。理屈の上では一番きれいな着地です。

ただし、買主側と売主側、二つの取引のタイミングを一日に揃える段取りは難度が高い。どちらかが一週間ずれただけで成立しません。実現できるかは状況次第なので、最初の相談で「同時決済を狙いたい」と不動産会社にはっきり伝えておくこと。後出しで言うと組み直しになり、かえって時間を失います。最初の一言が、結果的に一番の時短になります。

共働きが時間を溶かさないための型

住み替えは、内見・書類・面談と、平日昼間に動きたい場面が次々来ます。二人とも忙しい世帯ほど、「全部を二人で並走して頑張る」のは悪手。頑張りで殴るのではなく、構造で楽をする。

窓口は一人に絞る

夫婦が別々に何社ともやり取りすると、情報が割れて、同じ説明を二度受ける羽目になります。信頼できる担当を一人に決め、連絡の入口を片方に集約する。これだけで判断のスピードが目に見えて変わります。

役割を割る

片方が「お金まわり(残債・ローン審査・資金計画)」、もう片方が「暮らしまわり(エリア・間取り・内見)」。全部を二人で確認しようとせず、最終判断だけ二人で揃える。確認の往復が半分になります。

基準を、探す前に文字にする

「予算の上限」「絶対に譲れない条件を三つ」「妥協していい条件」。これを物件を見る前に紙か共有メモに書いておく。いい物件を前にすると人は必ず揺れます。先に決めた一行があれば、揺れても戻ってこられる。迷う時間そのものが短くなります。

税金で取りこぼさないために

家を売って利益(譲渡益)が出たとき、あるいは新たにローンを組むとき、税の特例が関わります。マイホーム売却益の特別控除、買い替え特例、住宅ローン控除——共働き世帯に効きうる制度はいくつもあります。

厄介なのは、要件が細かく、しかも併用できない組み合わせがあること。たとえば買い替え特例と住宅ローン控除のように、片方を使うともう片方を諦める場面が出てきます。控除額も要件も2024〜2025年時点の一般的な制度で、改正で動きます。金額の試算や適用可否は、国税庁の公式情報を確認するか、税理士・不動産会社の担当に当てる。自分たちのケースで本当に使えるかは、個別に当ててみないと分からない。ここだけは正直に、専門家を頼ってください。

今日踏み出す一歩

住み替えは大きな決断ですが、最初の一歩は拍子抜けするほど小さい。今日やるのは二つだけ。ローンの残高を確認すること、そして今の家のおおよその査定額を調べること。この二つの数字が揃った瞬間、売り先行か買い先行か、自分たちが取れる道が勝手に見えてきます。

順番さえ外さなければ、住み替えは怖くありません。物件を探し始めるのは、数字を手にしてから。逆ではない。資金の全体像を先に整理してから動きたい人は、無料診断で現在地を確かめておくと、その後の判断がずいぶん軽くなります。