夫婦の持分割合の決め方、贈与税で損しない比率

登記の持分割合は、夫婦の気持ちや家事分担で決めるものではない。軸はただ一つ、その不動産の取得に、それぞれが実際にいくら出したかだ。

「半々が公平」で登記してはいけない

共働きでマイホームを買うとき、ほぼ全員が一度はこう思う。「持分は半分ずつでいいよね」と。家計を二人で回している実感があるほど、5:5は自然に見える。だが、ここはきっぱり言っておく。登記の持分割合は、夫婦の気持ちや家事分担で決めるものではない。軸はただ一つ、その不動産の取得に、それぞれが実際にいくら出したかだ。

持分は「出したお金の領収書」だと思えばいい。総額6,000万円の家を、夫4,000万円・妻2,000万円で買ったなら、持分は夫2/3・妻1/3。これが実態に沿った登記だ。ここで「仲良く半々で」とやると、1/3しか出していない妻が1/2の権利を持つことになる。差額は夫から妻への贈与とみなされうる。

つまり持分割合は、家族の公平感の話ではなく、税務上の事実認定の話。配偶者への思いやりのつもりが、そのまま課税の引き金になる。ここを取り違える人が、本当に多い。

なぜ持分がずれると贈与税がかかるのか

贈与税は、人から人へ財産がタダで移ったときにかかる。共同購入では「出したお金」と「もらった権利(持分)」が釣り合っていれば、贈与は起きない。問題になるのは、出していないのに持分だけ多くもらっているケースだ。

数字で見る。総額5,000万円の家を、夫4,000万円・妻1,000万円で負担したとする。本来の持分は夫4/5・妻1/5。これを夫1/2・妻1/2で登記すると、妻は1,000万円分の権利しかないはずが、2,500万円分の権利を得たことになる。差額の1,500万円が、夫から妻への贈与だ。仲良くしたつもりが、1,500万円の贈与認定である。

救いはある。贈与税には年間110万円の基礎控除がある。1年に受け取った贈与の合計がこの中なら、原則として税金はかからない。だから出資額と持分のズレが110万円以内に収まる程度なら、神経質になる必要はない。逆に、上の例のように差額が数百万〜数千万円になると、110万円ではまったく吸収できず、まとまった贈与税がのしかかる。ズレは小さければ無害、大きければ凶器。この感覚を持っておくこと。

本記事の制度内容は2024〜2025年時点の一般的なもの。基礎控除額や各種特例の要件・限度額は改正で変わる。最新は国税庁の公式サイトや税理士で確認を。

出資額に「含めるもの」「含めないもの」

正しい持分を出す前に、各自の出資額を正確に押さえる。ここを感覚で済ませると、後の計算が土台から崩れる。線引きはこうだ。

落とし穴は二つ。「結婚前からの自分の貯金」と「相手の口座を経由したお金」だ。たとえば妻が出す頭金を、いったん夫の口座にまとめてから振り込むと、形式上は夫が全額出したように見える。後から税務署に聞かれたとき、誰の資金かを通帳の流れで説明できるか。それがすべてだ。経由させた瞬間に、説明が一段やっかいになると覚えておく。

ローンの組み方で、持分の考え方が変わる

共働き世帯が一番つまずくのが、住宅ローンの扱いだ。借り方によって、誰の出資としてカウントするかが変わる。代表的な3パターンを押さえる。

単独ローン(どちらか一方が借りる)

一方だけが組んで返していく場合、ローン部分はまるごとその人の出資。配偶者は、頭金として出した分だけが出資額になる。どちらかが時短や離職を挟む時期がある世帯では、この形が実態に合うことが多い。

ペアローン(夫婦それぞれが別々に借りる)

夫婦が各自の名義でローンを組み、それぞれ自分の借入分を返す。この場合、各自の借入額がそのまま各自の出資額になる。二人とも収入が安定している共働きと相性がよく、住宅ローン控除を二人分使える可能性があるのが効く。持分は「各自の頭金+各自のローン借入額」で計算する。都市部の共働き高所得世帯なら、まず検討の中心に来る形だ。

連帯債務(一本のローンを二人で返す)

一つのローンを夫婦が連帯して返す。ここは実際にそれぞれがいくらずつ返済を負担するかで出資割合を考える。返済を夫6・妻4で負担するなら、ローン部分の出資もその比率で按分する。「二人で借りたから半々」と機械的に決めると、収入や返済の実態とズレて、また贈与の議論を呼び込む。借りた名義ではなく、返す負担で見ること。

持分の計算手順

身構える必要はない。やることは「出した金額を並べて、総額で割る」だけだ。

1. 取得総額を確定する。物件価格に、登記費用・仲介手数料などの諸費用を足す。
2. 夫・妻それぞれの出資額を書き出す。頭金、諸費用負担分、ローンの自己返済分を、誰のお金か分かる形で一覧化する。
3. 各自の出資額 ÷ 取得総額 で割合を出す。これが本来あるべき持分だ。
4. 端数を無理に丸めない。「キリよく1/2」にしたくなるが、実態から外すとそのズレが贈与の火種になる。割合は分数で素直に表す。
5. 結果を登記に反映する。司法書士に頼むとき、出資額の根拠資料を渡せると手続きが速い。

計算例を一つ。取得総額6,000万円(物件5,700万円+諸費用300万円)、夫の頭金500万円・夫のローン3,500万円、妻の頭金1,000万円・妻のローン1,000万円。夫の出資は4,000万円(2/3)、妻の出資は2,000万円(1/3)。よって持分は夫2/3・妻1/3。これは仕組みを示すための単純化した例で、諸費用の按分や個別事情で結論は動く。実際の登記前には専門家に確認すること。

後悔しないために、登記の前にやること

持分は、一度登記すると直すのに手間も費用もかかる。実態と違う持分で登記し、後から「あれは贈与でした」と整理し直すと、修正登記の費用に加えて、贈与税や別の課税論点まで出てくる。だから勝負は契約・決済・登記の「前」。順番はこうだ。

• 出資額の一覧表を一枚作る。誰が・どの口座から・いくら出したか。これが持分の根拠であり、税務署に聞かれたときの説明資料そのものになる。
• 頭金は各自の口座から直接振り込む。相手の口座を経由させない。出どころと支払いの流れを一致させておくだけで、後の説明が劇的に楽になる。
• 親からの援助は特例の検討とセットで。住宅取得資金の援助には非課税特例が用意されている年度があるが、要件も限度額も改正で動く。使えるかは着手前に確認する。
• 迷ったら登記前に税理士・司法書士へ。数千円〜数万円の相談で、数十万円以上の課税リスクを消せる。これは費用対効果で見て、ほぼ確実に勝つ投資だ。

共働きで時間がないと、つい「とりあえず半々で」と流したくなる。だが持分は、出資という事実に黙って従わせるのが、結局いちばん損が小さい。物件が決まって気持ちが浮いている時期こそ、出資額の一覧を一枚だけ作っておく。その一手間が、数年後のあなたと家族を守る。資金計画や持分の組み方に不安が残るなら、契約前の段階で一度無料診断で全体像を整理してみてもいい。

なお本記事は一般的な情報の整理で、個別の税務判断に代わるものではない。家庭ごとに最適な比率や手続きは変わる。最終判断は、最新の制度を踏まえて税理士などの専門家へ。